Investigación realizada por: Daniela González Sáen
Obligaciones accesorias de derechos reales (propter rem)
Las obligaciones que acceden a derechos reales han sido llamadas por la doctrina obligaciones propter rem. También obligaciones “reales” y obligaciones “ambulatorias”.
a. Definición. Características principales
JOSÉ LUIS PÉREZ las define diciendo que son “aquellas en las cuales la persona obligada debe una prestación de entregar o de hacer o ha de observar un deber negativo, dependiendo de un derecho real sobre una cosa”. Y agrega: “La obligación grava la persona no en cuanto tal, sino en cuanto titular de aquel determinado derecho”. En síntesis, la prestación depende de un derecho real y recibe de él su razón y su medida. El titular o acreedor del derecho real es el deudor de la obligación propter rem, y por ello es concebida por algunos como una carga que se impone al derecho real correspondiente, particularmente al de dominio.
En virtud del carácter accesorio que tienen estas obligaciones, el titular del derecho real a que acceden puede liberarse de ellas en la medida en que abandone o ceda el derecho. PÉREZ LASALA hace de esta propiedad la característica distintiva de la obligación propter rem. Dice: “hay obligación real siempre que exista una obligación positiva o negativa, en el sentido jurídico-civil, que se transmita junto con el derecho real sobre la cosa a su nuevo titular”.
Por ser una imposición al titular del derecho real, y además por ser accesoria a éste, la obligación propter rem sólo puede tener origen en la ley. Esto la diferencia diametralmente de la obligación personal en general, cuyo origen puede radicar o no en una disposición, pero sobre todo puede crearse, modificarse o extinguirse por la convención de los particulares.”[1]
“Lo que constituye la obligación propter rem son deberes actuales: de una parte, el de reparar la cosa usufructuada, el muro medianero, la acequia, etc., lo que supone una actividad concreta del obligado y una obligación que, si no la cumple, podrá hacerse efectiva a su costa; de otra parte, el de abonar las pensiones, rentas, etc. En cualquier de estos casos la obligación de comportamiento del titular del fundo gravado con derecho real limitado le afecta de él, y no ciertamente a la cosa: es a él a quien se le habrá de exigir.
… Las obligaciones propter rem son verdaderas obligaciones siquiera inherentes al derecho real y con deudor designado por una titularidad real, con la consiguiente posibilidad de liberarse sin asentimiento del acreedor renunciando a ella, mientras persiste siempre la garantía del cumplimiento de la obligación propter rem, que puede hacerse efectiva erga omnes, sobre el objeto”.[2]
“En nuestra opinión, las obligaciones ‘propter rem’ tienen todas las características de una obligación civil, aun cuando se encuentran vinculadas a los Derechos Reales. En esta clase de obligaciones el deudor nace, necesariamente, como determinado, pero es posible que finalmente, al cumplirse la obligación, ella sea exigida a una tercera persona, inicialmente indeterminable que, en ese momento, tendría que responder por la deuda originaria”.[3]
“ Las obligaciones propter rem son aquellas en las que el sujeto obligado no es una persona individualmente determinada, sino que se encuentra en cierta posición jurídica respecto a una cosa; en ella se produce el fenómeno de la transmisión del débito con la transmisión del derecho sobre la cosa a título particular, y no existe por tanto, ningún vínculo personal. A pesar de las dificultades que ofrece esta categoría de obligaciones en el Derecho Romano, los romanistas citan generalmente como obligaciones propter rem entre otras, la de reparar el muro en la servidumbre oneris ferendi, que corresponde al propietario del fundo sirviente en el momento de exigirse la reparación. Esta obligación surge a cargo del propietario o poseedor de la cosa; el sujeto pasivo se determina a través del ejercicio del derecho de propiedad o de la posesión. Las obligaciones propter rem se establecen en su gran mayoría a cargo del propietario de una cosa, son obligaciones conexas al derecho de propiedad”.[4]
[1] Cubides Camacho, Jorge. Obligaciones. Pontificia Universidad Javeriana. Quinta Edición. Pág 97, 98.
[2] Lacruz Berdejo, José Luis. III Derechos Reales. Dykinson. Segunda Edición. 2003. Pág 8.
[3] Osterling Parodi, Felipe. Castillo Freyre, Mario. Tratado de las obligaciones. Pontificia Universidad Catílica del Perú Fondo Editorial. 2005. Pág 218.
[4] Mosquera Ordóñez, Cristina. Medianería, edificaciones y propiedad horizontal. REUS S.A. 2004. Pág 323
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